Diversos fatores precisam ser cuidadosamente avaliados ao buscar por financiamento de obras. Um dos principais envolve o nível de responsabilidade ambiental da empresa solicitante e o cumprimento das exigências presentes na legislação. Afinal, a gestão deste tipo de burocracia vai muito além das licitações habituais.
Poucos gestores sabem, mas a falta da documentação obrigatória no transporte e armazenamento da madeira de origem florestal, por exemplo, pode trazer gravíssimas consequências financeiras, paralisações do trabalho e desdobramentos que tornam a empresa inelegível ao financiamento.
Quer saber mais? Siga com a leitura dos tópicos abaixo para se aprofundar no tema e garantir aprovação no financiamento de obras!
Veja como o financiamento de obras funciona
O processo de financiamento de obras para construtoras funciona a partir da liberação de linhas de crédito por instituições financeiras. As liberações de valores são realizadas conforme o avanço do cronograma físico e financeiro dos projetos e o cumprimento das exigências burocráticas previamente avaliadas.
A cada mês de trabalho os percentuais de execução devem ser apresentados e o recurso financiado é usado na cobertura dos custos da construção. O que reduz a necessidade de capital próprio nas etapas iniciais e permite o pagamento de juros sobre o valor liberado ou amortizações estratégicas conforme o tipo de contrato.
Um dos principais diferenciais, neste caso, está na possibilidade de garantir um fluxo de caixa estável que evita atrasos nas entregas e mantém a saúde financeira. Sem contar a chance valiosa de começar mais de uma obra ao mesmo tempo com eficiência e organização em busca de melhorar o volume de vendas.
Conheça as condições para construtoras
Existe uma série de dúvidas em torno das condições exigidas para as construtoras que desejam receber o financiamento de obras. Antes de mais nada, é indispensável compreender que os critérios de aprovação variam de maneira significativa de acordo com a instituição financeira escolhida para a solicitação.
Por exemplo, o procedimento com bancos públicos tem etapas bem diferentes de bancos privados com vantagens e desvantagens que precisam ser avaliadas em cada caso. O tipo de linha de crédito é outro fator que altera as exigências, da mesma forma que o perfil da empresa em seu segmento de atuação.
No entanto, de modo geral, alguns requisitos estão presentes na maioria dos financiamentos de obras voltados às solicitações de construtoras e precisam ser cumpridos rigorosamente. Veja mais detalhes abaixo:
Situação cadastral regular
O andamento da situação cadastral da empresa solicitante do financiamento de obras é um dos primeiros fatores avaliados. Toda a documentação e burocracias fiscais e econômicas devem estar em dia sem nenhum tipo de pendência em cadastros de devedores, como o Serasa/SPC.
Capacidade de honrar pagamentos
Comprovar a capacidade de honrar os pagamentos previstos no contrato do financiamento é muito importante para que a aprovação aconteça. O processo acontece por meio de uma análise detalhada de crédito que combina a saúde financeira da empresa e as especificações do projeto.
Contas bancárias específicas
Para financiamentos em bancos públicos, como Caixa Econômica Federal ou BNDES,se torna indispensável ter uma conta bancária na instituição em questão. Assim, será feita uma avaliação de histórico do cliente com a oferta de uma série de condições personalizadas.
Localização e registro de incorporação
O empreendimento precisa estar localizado em área urbana ou em espaços previamente autorizados pela legislação ambiental. Serão consultadas todas as devidas aprovações juntos aos órgãos competentes e o registro de incorporação.
Este tipo de documento formaliza o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. Sem contar que atesta sua legalidade e permite a venda de unidades ainda na etapa da planta. Garante segurança jurídica aos envolvidos e reduz drasticamente as chances de embargos no andamento do trabalho.
Planejamento detalhado
Vários aspectos devem ser detalhados no planejamento apresentado durante a solicitação do financiamento de obras. Neste tipo de documento, os gestores de compras e responsáveis pela organização do projeto no canteiro de obras fazem levantamentos exatos sobre a quantidade de materiais necessários e a mão de obra.
Também são definidos uma série de custos unitários, como os dos equipamentos usados e os dos pagamentos de salários dos colaboradores, e cálculos de despesas administrativas, impostos e margem de lucro esperada após a entrega do trabalho. O que faz com que o preço de venda seja determinado ao considerar todos os custos, benefícios e despesas indiretas.
Cronograma físico e financeiro
A criação do cronograma físico e financeiro precisa ser extremamente coerente com os objetivos da construção, a atuação da empresa no mercado, o cumprimento das exigências de segurança e as dinâmicas financeiras do orçamento. Na etapa da descrição física, está descrito o avanço esperado das atividades construtivas.
Tudo é elaborado em conjunto com o escopo do projeto, as negociações entre os envolvidos e as fases já estabelecidas de trabalho. O que inclui um detalhamento da frequência de execução das atividades que costuma ser registrado conforme os avanços ao final de cada semana.
De modo geral, este tipo de cronograma físico se fundamenta em dados retirados de projetos similares que tiveram sucesso na entrega da obra e estimaram com exatidão o tempo necessário das atividades mais importantes. Já no caso do cronograma financeiro, as abordagens se estendem aos custos frequentes e as ações excepcionais.
Ferramenta de acompanhamento
A fusão do físico e financeiro transforma o cronograma em uma ferramenta de acompanhamento e comparação entre os avanços físicos e financeiros. Com isso, fica mais simples controlar os valores disponíveis , identificar desvios antes que se torne um problema nos financiamentos e o desenvolvimento de padrões de segurança adaptados.
Ao avançar na obra, compara-se o progresso real com o planejado, ajustando o cronograma conforme necessário. Se a etapa de alvenaria estiver adiantada, mas com custos superiores aos previstos, o gestor pode intervir rapidamente, revisando contratos ou otimizando recursos, garantindo assim que o projeto permaneça dentro do prazo e orçamento estabelecidos.
Considere os impactos da legislação ambiental
O caminho para se manter elegível na categoria de financiamento de obras é realmente muito exigente e a construtora precisa ter atenção com vários fatores. Um dos mais delicados, inclusive, envolve o cumprimento da legislação ambiental, a incidência de multas relacionadas e a documentação obrigatória em algumas situações.
Vale ressaltar que as instituições financeiras avaliam e condicionam a concessão dos financiamentos do setor à comprovação do cumprimento da legislação ambiental e à obtenção das licenças ambientais de acordo com o tipo de obra. Trata-se, na prática, de uma exigência amparada pela Política Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/81).
Mitigação de riscos financeiros
Uma boa gestão ambiental traz reflexos capazes de impulsionar a construtora no mercado e mitigar riscos financeiros na visão tanto dos bancos quanto dos investidores. Existe, inclusive, a possibilidade de receber ofertas mais vantajosas de linhas de créditos quando a empresa apresenta políticas internas sustentáveis e responsabilidade ambiental.
Afinal de contas, além da consciência de tratar com seriedade de um tema de extrema urgência no setor da construção civil, como a redução de danos ao meio ambiente, cumprir as leis evita multas altíssimas, apreensões de materiais, interrupções de obras, atrasos no cumprimento de prazos e uma desvalorização severa nos relacionamentos comerciais.
Licenciamentos ambientais
A validação das licenças ambientais direcionadas ao tipo de projeto que será realizado também é um dos pré-requisitos obrigatórios para a maioria dos financiamentos de obras. Elas entram no conjunto de apresentações e justificativas de que a construção atua de forma viável e positiva do ponto de vista ambiental.
Veja abaixo as três etapas em que as licenças ambientais se dividem:
- Licença Prévia (LP): avalia a viabilidade ambiental do empreendimento e define as melhores condições para que o trabalho aconteça de maneira compatível com a área escolhida e com redução de impactos ao meio ambiente;
- Licença de Instalação (LI): autoriza o início da construção na etapa seguinte e verifica a adequação do canteiro de obras aos requisitos ambientais;
- Licença de Operação (LO): confirma que todas as exigências das licenças anteriores foram cumpridas e autoriza o funcionamento do empreendimento.
Mantenha a conformidade ambiental
Diante das avaliações extremamente minuciosas que são realizadas na hora de aprovar os financiamentos de obras, vale pontuar falhas de conformidade ambiental que podem ser determinantes. Algumas são negligenciadas pela confiança equivocada na falta de fiscalização, mas os principais casos envolvem desconhecimento sobre o assunto.
E engana-se que os problemas ficam restritos aos setores que lidam com as minúcias de contratos ou solicitam as autorizações de licenciamentos ambientais. As falhas de conformidade surgem em dinâmicas de várias áreas e precisam de atenção antes que ganhem desdobramentos irreversíveis, especialmente na gestão de compras.
Documento de Origem Florestal (DOF)
Uma das falhas de regulamentação ambiental mais frequentes e desconhecidas em construtoras é a falta do DOF. O Documento de Origem Florestal representa uma licença obrigatória que deve ser emitida para o transporte, armazenamento e compra de produtos e subprodutos nativos.
O que na dinâmica da construção civil está diretamente ligado às movimentações de madeira de origem legal adquiridas como insumos e que chegam até o local da obra sem a devida legalidade. Para que tudo esteja dentro da conformidade ambiental, é preciso emitir o DOF de forma eletrônica pelo sistema do IBAMA.
Depois disso, a licença acompanha a madeira durante o transporte e armazenamento até que a dinâmica de uso no canteiro de obras seja concluída. Quando a empresa que movimenta o produto florestal não cumpre a legislação com a documentação completa pode sofrer com problemas graves que acendem o alerta das instituições financeiras.
Veja os principais abaixo:
- multas financeiras extremamente severas;
- perda de mercadorias por apreensões;
- projetos interrompidos;
- não cumprimento de prazos;
- chances reduzidas de financiamentos aprovados;
- danos à reputação da empresa em diferentes níveis;
- possível autuação na categoria de crime ambiental.
Vale destacar que os desdobramentos das autuações presentes na categoria de crimes ambientais se apresentam de maneira tão complexa que podem até mesmo ocasionar a detenção dos responsáveis pela construtora.
Ou seja, o que começa como uma pequena negligência de não emitir um documento obrigatório tem potencial de se tornar uma bola de neve de problemas gravíssimos que comprometem a empresa no mercado e causam transtornos em diferentes esferas.
Pesquise os principais créditos disponíveis
Existem diversos tipos de créditos disponíveis para o financiamento de obras. A escolha ideal, normalmente, depende do momento em que a construtora se encontra, da fase do projeto e das perspectivas de lucros em longo prazo.
Por exemplo, se a obra ainda está no início, é necessário crédito de maior volume com a busca por capital de giro em linhas ágeis e flexíveis. Já em casos de expansão de novos empreendimentos, torna-se interessante considerar alternativas de fundos imobiliários ou captações mais estruturadas.
Taxa de juros
Outro fator que vale a pena ficar de olho envolve a taxa de juros dos financiamentos. Elas costumam ser variáveis, mas incluem a Taxa de Evolução da Obra com a cobrança dos bancos às construtoras. Em outra etapa, a construtora faz o repasse do valor ao comprador em torno de 2% ao mês sobre o saldo devedor.
O mais importante é ter atenção ao que está descrito em contrato. A maioria das instituições atua com a taxa Selic ou IPCA + juros definidos com base na Taxa Referencial. As áreas responsáveis pelas decisões financeiras devem enxergar a situação de maneira estratégica e entender o que é prioridade em cada etapa do projeto.
Caixa Econômica Federal
De modo geral, os financiamentos bancários são os mais procurados pela ampla quantidade de benefícios e versatilidade de programas. Os oferecidos pela Caixa Econômica Federal, como o Plano Empresário, liberam de forma gradual os recursos aprovados conforme a obra avança.
É financiado até 85% do seu custo total com o terreno e a própria construção como a principal garantia exigida pelo banco. O que faz com que a construtora precise usar recursos próprios nas fases iniciais do trabalho e seja recompensada com liberações progressivas após medições e vistorias.
Documentação
A aprovação do projeto depende de uma série de análises e uma documentação rigorosa que conta com o alvará de construção e registro do contrato em cartório. Na maioria das situações, é avaliado também as contribuições sustentáveis da construtora e o seu formato de gestão ambiental diante da legislação vigente.
A Caixa adotou critérios bastante específicos sobre o assunto, principalmente em pedidos de valores altos ou em regiões que abrangem o Bioma Amazônia. Assim, além da exigência do Licenciamento Ambiental, também é preciso incluir relatórios que comprovem a redução da emissão de carbono e o uso eficiente de recursos naturais.
São verificados ainda a validade do Estudo de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) e os registros de ações civis públicas por desmatamento em projetos na área amazônica. Para a liberação da última parcela do financiamento, entra a apresentação obrigatória do DOF diante do uso de Madeira Legal que comprova a origem do material.
Conte com uma empresa de gestão ambiental
O processo de gestão ambiental entra no conjunto sustentável avaliado criteriosamente pelas instituições no momento de aprovar o financiamento de obras. Por este motivo, se torna indispensável que a construtora conte com ajuda de uma empresa especializada em gestão ambiental para ficar em dia com as burocracias.
A partir do olhar de um time experiente no segmento, fica mais simples evitar paralisações por dificuldades com o andamento do Sistema DOF, falhas por desconhecimento na emissão do DOF, descumprimento de regras na compra de madeira e outras demandas relacionadas à entrega obrigatória de relatórios.
É justamente este tipo de ajuste técnico em todas as etapas de um projeto que faz a diferença na imagem que a construtora apresenta ao mercado. Sem contar que se manter em dia com as cláusulas da legislação ambiental representa menos gastos inesperados, o fortalecimento de parcerias estratégicas e a mitigação de diferentes tipos de riscos.
Atuar no mercado com financiamento de obras exige planejamento estratégico e amplo conhecimento sobre as condições apresentadas pelas instituições. Diante disso, vale manter uma rotina voltada para uma cuidadosa gestão ambiental que ajude a preservar a imagem da construtora e ainda evite problemas de liberações e orçamento em longo prazo.
Gostou das informações do artigo? Então aproveite e leia também sobre 7 dicas para ficar em dia com a burocracia ambiental e evitar paralisações na obra.
